© Hgzh, CC BY-SA 4.0 , via Wikimedia CommonsSymbolbild, Wohnungsbau in Dresden 2019
Von Dagmar Henn
Die Wohnungsfrage ist nicht nur in Deutschland, sondern in ganz EU-Europa ein zentrales Problem. Das hat jüngst sogar der britische Guardian aufgegriffen, auf Grundlage einer Veröffentlichung von Eurostat, “Housing in Europe”. Das Problem ist jedenfalls kein rein deutsches, und es hat massive Auswirkungen auf die Gesellschaft:
“In vielen Städten der EU beträgt die Wartezeit für eine Sozialwohnung zehn Jahre und mehr; Paare in Ländern wie den Niederlanden, wo etwa 400.000 Wohnungen fehlen, verschieben größere Lebensentscheidungen wie die Gründung einer Familie, oder sind gezwungen, nach einer Trennung weiter zusammen zu leben.“
Das Alter, in dem zumindest die Hälfte der jüngeren Generation einen eigenen Haushalt gegründet hat, ist zwischen 2007 und 2019 von 26 auf 28 Jahre gestiegen. Nicht, weil der Wunsch nach Unabhängigkeit geschwunden wäre, sondern weil sich diese Unabhängigkeit nicht mehr finanzieren lässt.
Dabei betrifft dies nicht nur Mieter. Da die Kosten für Wohneigentum ebenfalls massiv gestiegen sind, steigt auch in den Ländern, in denen ein kleinerer Teil der Bevölkerung zur Miete lebt, das Alter, ab dem Eigentum erworben werden kann, immer weiter an und liegt inzwischen beispielsweise in Irland vier Jahre höher als noch 2010, bei mittlerweile 39 Jahren. Insgesamt steigt in der gesamten EU der Anteil der Mieter, auch wenn noch durchschnittlich 69,1 Prozent ihre Wohnung besitzen.
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Deutschland hat den höchsten Mieteranteil in der gesamten EU und ist das einzige EU-Land, in dem es mit 53,5 Prozent mehr Mieter als Eigentümer gibt. Auch der Anteil der Menschen, die in einem Haus und nicht in einer Wohnung wohnen, ist in Deutschland hoch (62,7 Prozent) und wird nur noch von Spanien mit 65,6 Prozent übertroffen, wobei dort der Anteil der Eigentümer mit 76,6 Prozent wesentlich höher ausfällt als in Deutschland.
Beim Blick auf die Wohnformen fällt noch etwas auf, auch wenn die Zahlen vergleichsweise gering sind – es gibt neben den Varianten Wohnung oder Haus noch die Variante “Andere” in der europäischen Statistik. Das sind etwa Hausboote oder Campingwagen, also Formen, die zunehmen, wenn echte Wohnungen schwer zu finden sind. Dabei gibt es einen Spitzenreiter, die Niederlande mit 2,4 Prozent, aber darauf folgen dann Litauen mit 1,5 und Zypern und Deutschland mit einem Prozent. In Litauen dürfte das die Folge der Preissteigerungen bei Wohnungen sein, die dort seit 2015 insgesamt 95,1 Prozent betragen. In den Niederlanden fehlen noch einmal deutlich mehr Wohnungen als in Deutschland.
Man kann übrigens bei Eurostat noch etwas Anderes beobachten. Es gibt auch eine Darstellung über die Zahl der im Bauwesen tätigen Unternehmen je Region, zusammen mit der Zahl der Beschäftigten. Wenn man diese Zahlen zwischen Deutschland und seinen Nachbarländern vergleicht, fällt auf, dass die Zahl der kleinen Unternehmen deutlich geringer sein muss. In Oberbayern, einer der Regionen mit den höchsten Beschäftigtenzahlen, kommen 154.074 Beschäftigte auf 26.019 Unternehmen, das sind im Schnitt fast sechs Beschäftigte pro Firma.
In der Provence, die in Frankreich eine der Regionen mit den meisten Beschäftigten ist, sind es mit 152.228 Personen etwa gleich viele Menschen, die in diesem Sektor arbeiten; sie verteilen sich aber auf 64.825 Unternehmen, es sind also weniger als drei pro Firma. Ähnlich ist das mit der Lombardei in Italien: 274.998 Beschäftigte verteilen sich auf 104.311 Unternehmen. Das sind eher Zahlen, die etwas über die Sozialstruktur der Länder aussagen, aber auch das spielt mit hinein; die deutliche Abnahme kleiner Selbstständiger in Deutschland und die geringe Quote an Wohneigentum sind miteinander verbunden.
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Wenn man sich jetzt wirklich wundern will, muss man betrachten, wie hoch der Anteil des BIP ist, der in Wohnungsbau fließt. Da liegt nämlich europaweit Deutschland mit einem Anteil von 7,3 Prozent an der Spitze, gleich nach Zypern mit 8,6 Prozent. Das ist deutlich mehr als der EU-Durchschnitt von 6 Prozent, und dennoch hat sich in der Wohnungsfrage in den vergangenen Jahren nichts zum Besseren entwickelt. Das Problem liegt jedenfalls nicht in der Menge des Geldes, das dafür aufgewandt wird, sondern eher darin, wohin dieses Geld fließt.
Ein paar Daten über Mieten und Löhne
Es ist in Deutschland längst nicht mehr allgemein bekannt, dass über viele Jahrzehnte hinweg Wohnen nicht über einen Wohnungsmarkt geregelt wurde. Von 1914 bis 1960 gab es auch in der westlichen Republik eine gesetzliche Mietobergrenze. Der große Schub des Wohnungsbaus nach Kriegsende fand also unter ganz anderen Bedingungen als heute statt. Die Mietobergrenze verschwand nicht auf einen Schlag – in Gebieten besonders hohen Bedarfs blieb sie noch erhalten, in den “schwarzen Kreisen”; in der Münchner Innenstadt beispielsweise endete sie 1975, in Westberlin erst 1988.
Interessant ist die Bestimmung, die den “schwarzen Kreisen” zugrunde lag. Die “Wohnraumbewirtschaftung” sollte nämlich nur “in den kreisfreien Städten und Landkreisen aufgehoben werden, in denen die Zahl der Wohnparteien die Zahl der vorhandenen Normalwohnungen am 31. Dezember 1959 um weniger als 3 vom Hundert überschritten hat”. Anders gesagt, selbst jene Politiker, die damals die Mietobergrenze beseitigten, hielten sie dennoch für zweckmäßig, wenn die Zahl der Haushalte die Zahl der vorhandenen Wohnungen um drei Prozent überstieg.
Nun, die Zahl der fehlenden Wohnungen in Deutschland wird derzeit auf 800.000 geschätzt, wobei diese Zahl auch weit höher liegen könnte. Die Organisation, die derartige Schätzungen herausgibt, die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe, hatte schon weit höhere Zahlen genannt, aber irgendwann in den letzten Jahren massiv nach unten korrigiert, ohne dass die Zahl der Wohnungslosen entsprechend ab oder die Zahl der Wohnungen entsprechend zugenommen hatte. Jedenfalls, da sich diese 800.000 fehlenden Wohnungen nicht gleichmäßig über das ganze Land verteilen, sondern insbesondere in den großen Städten konzentrieren, bei einer Gesamtzahl von 43,4 Millionen Wohnungen (2022) diese 3 Prozent bundesweit bei 1,3 Millionen lägen, kann davon ausgegangen werden, dass der ungedeckte Wohnungsbedarf in den deutschen Großstädten mit Sicherheit über den damals erwähnten 3 Prozent liegt.
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Im Jahr 1988 schaffte dann die Regierung Kohl mit dem “Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt” die Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau ab, was die Zahl neu gebauter Sozialwohnungen einbrechen ließ. Seit damals fiel ihre Zahl von vier Millionen auf weniger als eine Million. Die Begründung: Es sei billiger, die einzelnen Mieten zu subventionieren, über Wohngeld, als die Wohnungen selbst. Eine Rechnung, die vielleicht kurzfristig aufgeht, langfristig aber nicht, weil der Faktor der Bodenpreise zu stark wird.
Wirklich interessant wird es, wenn man nun betrachtet, wie viel die Menschen früher für ihre Mieten ausgegeben haben. Es gibt eine Studie des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2000 mit dem Titel “50 Jahre Wohnen in Deutschland”, die eine Grundlage für die Zahlen liefert, die man braucht, um die Entwicklung über diesen langen Zeitraum aufzuschlüsseln. Zumindest die Mietbelastungsquoten lassen sich damit vergleichen. Und die Zahl aus dem Jahr 1960 ist erschütternd. 52,6 Prozent der Mieter zahlten weniger als 10 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete, weitere 28 Prozent zahlten zwischen 10 und 15 Prozent, 11 Prozent zahlten 15 bis 20 Prozent, und nur 8,4 Prozent der Mieter zahlten mehr als 20 Prozent. Noch fünf Jahre später, als erstmals ein Durchschnitt über alle Miethaushalte berechnet wurde, lag dieser bei 10,5 Prozent.
Dieser Anteil stieg aber immer weiter, und lag 1998 bezogen auf das Gebiet der alten Bundesrepublik im Durchschnitt schon bei 24,5 Prozent. Mieten in Höhe von weniger als 10 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens gab es nur noch für 2,5 Prozent der Mieter, aber bereits 19 Prozent mussten 40 Prozent und mehr ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Der aktuelle Durchschnittswert liegt bei 27,8 Prozent.
Wohlgemerkt, das ist der bundesweite Durchschnitt, in dem auch Gegenden in den östlichen Bundesländern enthalten sind, in denen die Mieten weit günstiger und Wohnungen ohne Probleme zu finden sind. 30 Prozent des Nettoeinkommens als Miete gelten allgemein als die Grenze, ab der es problematisch wird, weil das tatsächlich verfügbare Einkommen schnell nicht mehr genügt, um die sonstigen Bedürfnisse, wie Nahrung, Kleidung etc. abzudecken. Sie sind die Schwelle, die Banken in der Regel anwenden, wenn es darum geht, ob Kredite für Wohnungseigentum auch abbezahlt werden können. Der bundesweite Durchschnitt liegt also gefährlich nahe an dieser Grenze, was bezogen auf die möglichen Lösungen des Wohnungsproblems bedeutet, es gibt keinen Spielraum für weitere Steigerungen der Mieten.
Und die Löhne? Man könnte ja meinen, diese Erhöhungen würden durch Lohnsteigerungen aufgefangen. Auch da ist es nicht ganz einfach, entsprechende Zahlen zu erhalten, schon allein, weil die Mietbelastungsquoten sich auf das Haushaltsnettoeinkommen beziehen.
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Die Quote ist deshalb spannend, weil sich damit die ganzen Probleme mit der Inflationsberechnung nicht stellen. Aber das Gegenstück dazu wäre dann eine Angabe der Entwicklung des realen Nettolohnes.
Immerhin, von 1991 bis 2015 lässt sie sich finden, in einer alten Veröffentlichung der Bundesregierung, und das Ergebnis ist einigermaßen erschütternd. “Die realen Nettolöhne und -gehälter je Arbeitnehmer bewegten sich unter Schwankungen von 1991 bis 2015 preisbereinigt zwischen 19.800 Euro und rund 20.300 Euro.” Das bedeutet, in einem Zeitraum von 25 Jahren betrug der reale Zuwachs der Lohneinkommen gerade einmal 2,5 Prozent. Der durchschnittliche Mietanteil stieg in dieser Zeit von 21,1 auf 25,2 Prozent, das ist ein Anstieg um 19 Prozent. In diesem Zeitraum wurde also der gesamte ohnehin geringe Zuwachs bei den realen Nettoeinkommen von den Mietsteigerungen gleich mehrfach aufgefressen, weshalb die nächste Kategorie, das verfügbare Einkommen, tatsächlich gesunken ist.
Zwischen 2015 und 2023 findet sich, wenn man den Wert von 2015 anhand der statistischen Entwicklung der Reallöhne fortschreibt, eine Steigerung um ganze 13 Euro im Verlauf von acht Jahren. Die Mietbelastung aber stieg von 25,2 auf die bereits erwähnten 27,8 Prozent, also um weitere 10 Prozent. Insgesamt ist der Mietanteil von 1991 bis 2023 um mehr als 30 Prozent gestiegen; Geld, das den Haushalten für andere Zwecke nicht mehr zur Verfügung steht. Verglichen mit 1960 hat sich der Anteil der Miete verdreifacht.
Nachdem wir hier von mehr als der Hälfte der deutschen Bevölkerung reden, sind das ungeheure Summen, die aus dem Budget der Normalbevölkerung heraus und in die Taschen der Vermieter hinein gewandert sind (und deren Banken). Dass der Lebensstandard in der Breite seit Jahrzehnten stagniert, wenn nicht gar sinkt, hat sehr viel mit dieser Entwicklung zu tun. Und daran hängt ein ganzer Rattenschwanz an Folgen, von einem komatösen Binnenmarkt bis hin zur Geburtenrate. Volkswirtschaftlich ist das nicht mehr nur schädlich, sondern geradezu katastrophal, wenn etwa Stellen nicht mehr besetzt werden können, weil keine bezahlbaren Wohnungen zu finden sind.
Lösungen oder doch keine
Übergehen wir einmal die Tatsache, dass auch die Menge des vorhandenen Fachpersonals im Baubereich viel zu niedrig ist, um den Wohnungsbau so massiv auszuweiten, wie es nötig wäre, und schon gar nicht, um dies mit der effizientesten Methode des modularen Bauens zu tun (ja, richtig, der vielfach geschmähte Plattenbau, eine Technik, deren Variantenreichtum und Nützlichkeit man hier in Moskau ausgiebig bewundern kann). Tatsächlich steckt die ganze Wohnungsproblematik mittlerweile in einer Sackgasse, aus der es mit der unter den heutigen Politikern durchsetzbaren Politik keinen Ausweg gibt. Richtig, gar keinen. Denn wie der oben erwähnte Anteil der Ausgaben für Wohnungsbau vom BIP belegt, ist mehr Geld nicht wirklich eine Lösung.
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Grund dafür ist, dass Miethöhen und Bodenpreise miteinander verknüpft sind, nur dass dazu dann auch noch eine Art Spekulationszuschlag kommt. Sprich, im Normalfall entspricht der Bodenpreis einer bestimmten Zahl von Monatsmieten, die bei Umsetzung des entsprechenden Baurechts erzielt werden könnten. Je höher die Mieten allgemein sind, desto höher ist auch der Bodenwert, und das unabhängig davon, ob das Baurecht ausgeübt oder das Grundstück überhaupt zum Kauf angeboten wird. Die Freigabe der Mieten bzw. die Aufhebung der gesetzlichen Mietobergrenze führte gleichzeitig zu einer Explosion der Bodenpreise.
Übrigens gab es einen Zeitpunkt, lange her, in den 1990ern, zu dem diese steigende Tendenz der Mieten als ein vorübergehendes Phänomen betrachtet wurde. Schließlich deuteten alle demografischen Faktoren auf eine schrumpfende Bevölkerung hin. Das werde die Nachfrage nach Wohnraum sinken lassen, woraufhin auch die Mieten sänken, was wieder zu einem Marktgleichgewicht führen würde.
Praktisch wurde das alles Makulatur, spätestens mit Merkels Grenzöffnung 2015. Wenn man das mit Michael Hudsons Theorie über die Flucht des Finanzkapitals in den Immobiliensektor kombiniert, und daran denkt, dass die reale Migration eben mitnichten den Bedarf an Fachkräften jeglicher Art deckt, könnte man annehmen, dass es auch darum ging, eine Entwertung dieser Vermögen zu verhindern. Schließlich reden wir hier nicht vom Sparstrumpf von Tante Emma, sondern von großen Versicherungen und Fonds. Die natürlich jederzeit die politische Durchsetzungsfähigkeit haben, für eine Erhaltung ihres Reichtums zu sorgen, auch wenn dieser fiktiv ist und zulasten der übrigen Ökonomie geht.
Ich erinnere mich noch an eine Sitzung des Kommunalausschusses des Münchner Stadtrats vor mehr als zehn Jahren. Das Kommunalreferat hat, weil der Gutachterausschuss zu ihm gehört, den besten Einblick in die Entwicklung der Grundstückspreise, den man in München haben kann. Damals lagen schon innerhalb des Mittleren Rings die Bodenpreise oft bei 5.000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Was sich nicht ganz exakt, aber ungefähr dahin übersetzt, dass bei einem mehrstöckigen Wohnhaus der Preis jedes Quadratmeters Wohnfläche 5.000 Euro Bodenpreis enthält, was den Preis der fertigen Wohnung problemlos auf 7.000 Euro pro Quadratmeter und mehr bringt.
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Gesetzt den Fall, jemand würde zu diesen Bedingungen ein Wohnhaus bauen (und damals lagen die Bauzinsen wesentlich niedriger als heute), müsste selbst bei günstiger Finanzierung die Miete mehr als 25 Euro pro Quadratmeter betragen. Man kann das auch anders übersetzen – außerhalb des absoluten Luxussegments rechnet sich das nicht. Und zwar nicht im Sinne von weniger oder mehr Ertrag, sondern im Sinne von Kostendeckung oder Verlust.
In den vergangenen zehn Jahren sind nicht nur die Mieten weiter gestiegen, sondern auch die Bodenpreise, dazu die Zinsen und zuletzt auch noch die Baukosten. Was natürlich für eine Wohnungsbaupolitik, die schlicht die Kosten subventioniert, bedeutet, dass sich das dafür aufgebrachte Geld in immer weniger Wohnraum umsetzt. Der Anteil, der in die Baukosten geht, ist klar unverzichtbar, ohne Bau keine Wohnung. Aber der Anteil, der in die Bodenpreise geht, oder in Zinsen, ist schlicht unproduktiv.
Dadurch, dass dem zufälligen Besitzer eines Grundstücks ein vielfacher Betrag gezahlt wird, entsteht keinerlei gesellschaftlicher Nutzen, im Gegenteil. Die ganze Vorstellung, das Bedürfnis der Menschen nach Wohnraum ließe sich über den Markt decken, ist an dem Punkt angelangt, an dem der Abfluss aus den Einkommen in die Mieten nun diesen Markt selbst erstickt.
Es gibt genau zwei Eingriffsmöglichkeiten, und ich sehe schon, wie viele dabei zusammenzucken: entweder eine Rückkehr zur gesetzlichen Mietobergrenze, oder eine Vergesellschaftung von Grund und Boden. Aber jede, wirklich jede Maßnahme, die darunter liegt, kann das Problem nicht lösen, und mehr Geld hineinzuwerfen, ist ungefähr so sinnvoll, wie noch mehr Geld für nicht vorhandene Granaten aufzuwenden.
Interessanterweise war der Widerstand damals, 1960, gegen die Abschaffung der Mietobergrenze vergleichsweise gering. Die langfristigen Folgen waren schlicht nicht vorstellbar. Heute gibt es ein vergleichbares Hindernis in der umgekehrten Richtung. Die meisten können sich nicht mehr vorstellen, dass Wohnen anders als über einen Markt geregelt werden kann. Weil die Alternative und ihre Wirksamkeit inzwischen vergessen wurden, fehlt die politische Triebkraft, sie durchzusetzen.
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Das größte Hindernis sind aber die entgegenstehenden Interessen. Dummerweise gibt es eine Menge institutioneller Anleger bei Wohnimmobilien: Versicherungen und Pensionsfonds beispielsweise. Und bei den Banken sind Immobilienkredite ein beträchtliches Geschäftsfeld. Anders gesagt, würde man eine der beiden denkbaren Maßnahmen durchführen, wäre das Nächste ein Kollaps von Banken und Versicherungen. Eine Fortsetzung der gegenwärtigen Entwicklung wäre aber ein noch weit konkreterer Kollaps von Infrastruktur und Versorgung.
Was dann auch in etwa erklärt, warum die Bundesregierungen reihenweise vorgeben, da wäre nichts. Das Einzige, was die Ampel bisher zu dieser Thematik beigetragen hat, ist, die ganze Lage in ein völliges Chaos zu verwandeln, indem das Habecksche Heizgesetz jetzt dazu führt, dass zwar Immobilien-, aber nicht Bodenpreise sinken, die Mieten weiter steigen und nicht nur der Neubau, sondern auch die Sanierung stillstehen.
Aber wer weiß. Vielleicht hoffen sie auch darauf, dass die Absetzbewegungen aus Deutschland dank der wirtschaftlichen Selbstzerstörung und der politischen Verwüstung stark genug werden, dass sich das doch irgendwie regelt, ohne politisch einzugreifen. Auf jeden Fall trägt die konsequente Verfolgung Andersdenkender derzeit vermutlich mehr zur Lösung der Wohnungsfrage bei als das wohnungspolitische Handeln der Bundesregierung.
